明知无效的合同律师能代理吗

124人浏览 2024-04-23 06:21:40

7个回答

  • 缤纷
    缤纷
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    法律主观:一、法律禁止的代理行为有哪些为了确保代理制度的有序良性运行,维护被代理人的合法权益,有必要对代理人的行为进行一定的约束,法律禁止代理人在代理过程中进行下列行为:第一,禁止“己代理”。所谓“己代理”,是指代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为。在这种情况下,代理人既是代理关系中的代理人,又是第三人。违背了代理必须是代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为的基本规定。由于代理人没有同第三人进行意思表示,只有代理人自己的意思表示,故自己代理的结果往往只顾及到代理人自己的利益而损害被代理人的利益。法律一般禁止“己代理”。第二,禁止“双方代理”。所谓“双方代理”,是指一个代理人同时代理两个被代理人进行法律行为的情况。由于在民商事活动中,法律行为双方的利益往往是相冲突的,而代理人又同时代理双方为法律行为,不可能兼顾到双方当事人的利益,很有可能出现偏袒一方,而损害另一方利益的情形。故法律一般也禁止“双方代理”。我国律师法第39条规定“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人”。第三,禁止恶意串通。所谓“恶意串通”,是指代理人与第三人相勾结,实施损害被代理人利益的行为。这种行为显然违反了代理关系的诚信性质,是一种典型的滥用代理权的行为。第四,代理人明知代理事项违法仍然进行代理行为。民事活动必须遵守法律,这是一切民事活动所必须遵循的基本原则。在代理关系中,被代理人授权的内容和目的应当合法,代理人在实施代理行为的过程中也应该合法。对于被代理人授权行为的内容或目的具有违法性,能够事先及时发现的,代理人应当拒绝接受。二、相关法律规定民法典第一百六十四条:代理人不履行或者不完全履行职责,造成被代理人损害的,应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通,损害被代理人合法权益的,代理人和相对人应当承担连带责任。第一百六十八条:代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为,但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为,但是被代理的双方同意或者追认的除外。第一百六十九条:代理人需要转委托第三人代理的,应当取得被代理人的同意或者追认。三、自己代理行为与双方代理行为的性质:自己代理与双方代理订立的合同应属效力待定合同。自己代理与双方代理订立的合同在表象上具有滥用代理权的特征。在前者,实际上是代理人与被代理人之间订立的合同,形成了代理人与被代理人之间合同上的权利义务关系。该合同关系未涉及第三人,为维护被代理人的利益,被代理人应享有撤销权,如果自己代理订立的合同未损害被代理人的利益,被代理人也未主张撤销,被代理人与代理人之间的合同自始发生效力。在后者,由于合同关系没有第三者加入进来,合同由代理人一人包办,一个人同时代表双方利益,难免顾此失彼,难以达到利益上的平衡。但这种“一手托两家”为双方代理订立合同的行为,有时也能“一碗水端平”,同时能满足两个被代理人的利益。若两个被代理人皆大欢喜,均不主张撤销,此合同亦应自始发生效力。如果出现了法律禁止进行代理的情况,那么就是需要依法承担相应的法律责任的。

  • 阿夢嗯
    阿夢嗯

    明知无效的合同律师通常是指专门处理无效合同案件的律师。他们了解合同法律和相关法律规定,并能为客户提供法律咨询与代理服务。在法律上,明知无效的合同指的是不符合法律规定而被认定为无效的合同。这可能是因为合同违反了法律规定、双方当事人的意思表示存在瑕疵、合同内容明显不合理等。明知无效的合同律师在代理客户时,首先会对合同进行分析和评估。他们会检查合同的条款、相关法律规定及当事人的意思表示,以判断该合同是否真的无效。如果律师认为合同确实无效,他们将向法院提起诉讼,并代表客户进行辩护。在法庭上,明知无效的合同律师将会提供法律证据和辩护理由,以支持客户的主张。他们可能会引用相关法律条款、先例案例和法院解释等证据,以证明合同无效的理由。律师还可能会与对方律师进行辩论和交涉,争取最有利的结果。明知无效的合同律师能够代理客户提起无效合同的诉讼,并为客户提供法律咨询与辩护服务。他们可通过对合同进行评估和分析,提供法律证据和辩护理由,并代表客户在法庭上进行辩护。

  • 灰灰、经纪人
    灰灰、经纪人

    根据中国的《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定,明知无效的合同是指各方当事人明知其缺乏法律效力而依然订立的合同。对于明知无效的合同,根据法律规定,律师是有权代理处理相关事务的。根据《中华人民共和国律师法》,律师是承担法律援助、法律咨询和法律代理等职责的专业人士,其职责之一就是代理当事人进行诉讼和非诉讼的法律事务。而合同的效力问题是合同法律适用范围内的问题,合同的效力与律师的代理权没有直接的关联。律师有权代理当事人的事务,无论合同是否有效,律师都可以代为处理相关的法律事务。当当事人需要解决明知无效的合同问题时,律师可以提供法律咨询和建议,代表当事人与对方进行协商、调解,或者代理当事人提起诉讼,维护当事人的合法权益。律师的代理权并不能改变合同本身的效力问题。明知无效的合同在法律上是没有效力的,即便是律师代理也无法改变其效力。律师的职责是在法律框架内为当事人提供合法的服务和建议,但无法改变明知无效合同的结果。当事人在选择律师代理时应该明确律师的职责和法律效力的区别。

  • 1统墙pF
    1统墙pF

    签合同在我们生活中十分常见,但是有的时候会涉及到委托别人帮忙签合同的情况。那么你知道没有授权委托书代签的合同有效吗?想要了解更多关于没有授权委托书代签的合同有效吗的知识,跟着小编一起看看吧。一、没有授权委托书代签的合同有效吗 一般而言,无权代理订立的合同在被代理人追认之前,处于效力待定的状态。 《合同法》第48条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。“ 《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”二、无权代理相关知识 狭义无权代理的构成包括:无权代理人没有相应的代理权;以被代理人的名义与相对人签订了合同以及相对人对欠缺代理权的事实并非为善意,即明知相对人没有代理权或没有理由相信行为人有代理权。 在狭义无权代理的情况下签定的合同,由于代理权并非出自本人的授权,因此无权代理人表示的意思并非本人的意思,所以不能对本人发生效力。但是,无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益,因此法律允许本人通过追认来使合同发生效力。所以,根据《合同法》第48条的规定,无权代理人以他人名义订立的合同并非当然无效,其效力处于未定的状态,如果被代理人追认的话,该合同发生对本人的效力,如果本人拒绝追认,则合同无效。 在广义的无权代理,即代理人欠缺相应代理权又以被代理人的名义与他人签订合同的情况下,并非所有的代理行为都是需要追认才生效的。根据《合同法》第49条的规定,在构成表见代理的情况下,该代理行为有效。 也就是说,在相对人有理由相信行为人有代理权的情况下,无须追认,该代理行为也对本人发生效力。表见代理制度的意义在于保护交易中善意第三人合理的信赖利益,以维护交易的安全。否则,在相对人有合理理由相信代理人有代理权的情况下却因代理人实际上没有代理权而使合同无效,就可能使相对人不愿再与任何代理人进行交易行为,从而使代理制度失去实际使用的价值。三、授权委托书 _授字第号(存根) 兹授权_____(经办人)代表本公司就_______________(具体事项)进行谈判,签订合同。 有效期限为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。 被委托人:(签字) 办理人:(签字) 年月日 授权委托书(交被委托人) 兹授权_____(经办人)代表本公司就______________________________(具体事项)进行谈判,签订合同。 此授权的有效期限为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。本公司对__________(经办人)的行为负责。 法定代表人:(印章) _____有限责任公司(印章) 年月日 以上就是小编为大家整理的相关资料,在日常的生活中,我们应该对一些常用的法律知识有所了解,这样才能在我们需要帮助的时候运用法律知识来维护自己权利。如果你还有其他的疑问,欢迎来网站进行法律咨询,我们将有律师给你提供专业的意见。

  • 胡辉
    胡辉

    视情况而定。1、合同不是本人签字,但已经盖了自己章,如合同约定盖章既有效,则合同有效,不可反悔;如需合同本人签字盖章有效,则合同无效,可反悔。2、合同不是本人签字,但已授权人已经签字,且授权人签字的行为在授权的范围之内,则合同有效不可反悔。法律分析不是本人签字,是否可以毁约要视具体情况而定:如果是由代理人在代理权限内代替签字的,或明知他人以你名义在合作协议上签字而不作否认表示,则签字有效,不能毁约,其他情况可以毁约。已经签订的合同,如果在合同中签署名字的人非本人签署的话,除收养协议、离婚协议、遗赠扶养协议牵涉到人身性质的合同必须由当事人自己办理,不能由他人代签以外,合同的效力则会根据不同的情况予以判定。如果代签人获得了本人的授权委托,并在授权委托范围内代签合同,此时的代签行为有效,合同依法成立并生效。如果代签人没有获得本人的授权委托,私自以他人名义与第三方订立合同的话合同的效力依法属于无权代理行为引发的效力待定,合同的生效与否取决于本人的追认行为,本人追认的,合同对本人产生效力,本人没有追认或者拒绝追认的,合同对本人不产生任何法律效力,这时的合同并没有效力。合同的代签需要符合合同法中的规定。法律依据《中华人民共和国民法典》 第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

  • 吴京,郭帆
    吴京,郭帆

    第三人可否主张房屋买卖合同无效 一、从实务的角度看合同具有相对性,合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效,有两种途径:1、非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方,你们的合同是无效的,你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任)的规定返还财产,赔偿损失等。这基本不会起什么实际效果。2、诉讼途径。即通过一个诉讼程式来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。走诉讼途径就必然涉及到一个问题,即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系,如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得,第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效,如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效,第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。 我能不能主张房屋买卖合同无效买卖合同无 你好,房屋买卖合同无效的情形有:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。如果没有以上5种情形,则主张房屋买卖合同无效的理由不存在。但如果存在以下情形的,可以自合同签订之日起一年内主张撤销合同:(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失 房租的损失不应当由有过错的一方承担合同被确认为无效,即不存在继续履行问题,故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。房屋租金不是合同无效必然造成的损失,赔偿其房屋租金损失,没有法律依据。至于楼上提出“主张缔约过失责任”,缔约过失责任是违反先合同义务所产生的责任,是在合同成立之前才可能产生的责任。无效合同肯定是已经成立的合同,合同成立之后就不存在先合同义务了,也就不会产生缔约过失责任。 已付定金主张房屋买卖合同无效怎么办 房屋买卖合同无效,定金也就无效。这属于主合同无效,从合同就无效的情形。但房屋买卖合同很少无效的情形,建议慎重考虑诉讼策略。你还应该区分房屋买卖合同在债权合同的效力和物权合同效力的不同。 第三人要求确认房屋买卖合同无效,主体怎么列 一般是将房屋买卖合同的双方均被告。起诉确认他人的房屋买卖合同无效比较难,如果你知道房屋买卖合同签订未超过一年,建议起诉撤销房屋买卖合同,撤销的依据要相对容易举证。 房屋买卖合同无效赔定金吗,哪些情形房屋买卖合同无效 根据合同法的规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形,如果房屋买卖合同出现了法定(以上规定)、或者约定的无效情形,买卖合同即为无效。根据合同法的规定,合同部分无效,其他部分仍然有效。因此如果买卖合同无效,并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定,约定定金的适用定金规则,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 房屋买卖合同无效的情形,房屋买卖合同无效怎么赔偿 根据合同法第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果房屋买卖合同有上述情形,可以认定房屋买卖合同无效。合同无效的后果是:当事人因合同所取得的财产,应返还给对方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。这是我国法律关于合同无效后民事责任的规定。根据此规定,我国法律关于合同无效的法律后果因无效合同造成的后果不同而不同:无效合同未履行,双方也未因此遭受损失的,双方均不承担民事责任。合同已经履行的,双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还。对于因合同无效而造成的损失,如属一方过错造成,有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失。如属双方过错,根据过错程度各自承担相应的损失。 哪些情况下房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效怎么办 您好,房屋买卖合同无效的情形包括:1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。2、产权未登记过户,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民 *** 批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。6、价格欺诈,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民 *** 规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。如能给出详细资讯,则可作出更为周详的回答。 什么样的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效怎么索赔 您好,(一)房屋与土地分开转让的,(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让/地产不得转让)法律规定:《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”法理分析:这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。(二)侵犯优先购买权的。法律规定:《民法通则》第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析:房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为一般应为无效。(三)因欺诈而转让商品房的。法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支援。(四)商品房预售违法的。法律规定我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民 *** 房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。(五)在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。法律规定《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,以下合同应为无效:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民 *** 审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民 *** 准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。对这些特殊情形,应具体分析而不宜一概认为无效。(一) 房屋买卖未采用书面形式。法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”法律分析由此可见,房屋买卖合同即使未采用书面形式,也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,又没有其他违法行为,只是该买卖合同没有书面形式的,应认为买卖关系有效。但为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看,其规定应当是属于行政管理性的,违反这一规定,仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定,“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”可见,只要标的物合法且有权处分,对于标的物是否有相关证照,合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推汇出:房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。对此应理解为:房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续,但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的,且当条件或期限成就时就可以办理过户手续,产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时,一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定,根本不能取得所有权证的,则此类合同应为无效。(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的。法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的覆函》(1990年2月17日最高人民法院)强调:“签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的覆函》(1992年7月9日最高人民法院)答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的,不予支援。”《物权法》第十五条规定:“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,如果原告请求被告交付该讼争房屋,则人民法院应当责令被告继续履行其合同,并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”法律分析由此可见,房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件,仅是未办理有关手续之前,不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说,这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论,只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效,当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的,人民法院应责令其继续履行,办理过户登记。(四) 房屋共人擅自转让的行为。法律规定《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定:“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”法理分析 可见,我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对,支付了合理的对价,并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发,应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。法律规定《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”法律分析 从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看,我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈,要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看,又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,但其却明确了宅基地使用权是一种物权,既然是物权,权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定,司法实践中认定不尽相同,对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件,买房自用的,就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支援。(六) 城市公房私自买卖的问题。根据建设部及各地 *** 的规定,此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质,并不是法律的直接适用渊源。从现实看,私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍,且在一定程式上相关公房管理机构也默认了此类行为。如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房,则这种转让行为是有效的。反之,则为无效买卖合同。有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同,通常双方转让的是房屋的使用权,这样严格说就不再属于房地产买卖合同。 将他人房屋出卖给第三人,权利人可否主张合同无效 如果第三人已入住的,建议房屋所有权人带上相关资料去当地律师事务所聘请律师做代理人提起民诉。如果第三人未入住,那权利人完全可以不管。

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    是否有法律效力要视具体情况而定: 1、如果是由代理人在代理权限内代替签字的;或当事人明知他人以自己名义在合作协议上签字而不作否认表示的,则签字有效,合作协议也有效。 2、如果是是他人在无权代理、超越代理权或者代理权终止后的情况下代替当事人签字的,经当事人追认后,该代理签字有效,合作协议也就有效。 3、如果不属于上述情形的,则所签合作协议无效,对当事人没有法律约束力。 《民法典》第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。 第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

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